Dopo una gestazione di quasi nove mesi, il 5 e 6 dicembre arriverà al voto finale in Assemblea la nuova legge urbanistica regionale, il cui relatore è il riminese Giorgio Pruccoli. “Una legge rivoluzionaria” la definisce con enfasi il consigliere regionale che l’ha seguita passo dopo passo in questi nove mesi. Sulla nuova legge sono appuntante le aspettative di chi pensa possa essere uno strumento utile per rimettere in moto un’industria delle costruzioni che ormai da dieci anni conosce solo record negativi.

La legge – sottolinea Pruccoli – azzera tutte le previsioni urbanistiche precedenti. I Comuni avranno tre anni di tempo per adeguarsi alla nuova normativa. Vanno in archivio il Piano strutturale, il Rue, il Poc, per fare posto ad un unico strumento urbanistico di cui ogni Comune si dovrà dotare, il Pug, cioè Piano urbanistico generale. Non è solo una differenza nominativa: mentre i vecchi strumenti conferivano diritti (qui si può edificare, lì non si può) il Pug non li conferisce, tanto che dopo la legge non si pagherà più l’Imu sui terreni.

L’azzeramento delle previsioni esistenti porterà a livello regionale le superfici di espansione da 250 a 70 chilometri quadrati. In ogni Comune l’espansione non potrà superare il 3 per cento. La filosofia di fondo è di arrivare entro il 2050 al consumo di suolo a saldo zero.

Un’altra importante novità è che le politiche abitative residenziali potranno avvenire solo dentro il consolidato urbano. Nelle aree di espansione si potrà intervenire solo con insediamenti produttivi o con interventi di edilizia sociale. “Ciò significa – spiega Pruccoli – che nelle città non si potranno costruire nuovi edifici, ma che si dovranno demolire edifici vecchi e ricostruirli”. Questa è la vera rivoluzione: la legge vuole favorire la rigenerazione urbana, l’adeguamento antisismico e il risparmio energetico. Pruccoli, quando parla di demolire e ricostruire intere porzioni di città, non si nasconde la difficoltà derivante da una estrema parcellizzazione della proprietà immobiliare. Ognuno è proprietario del proprio appartamento e per fare interventi radicali occorre coinvolgere più soggetti. “Un’impresa che vuole lavorare – esemplifica Pruccoli – potrebbe farsi carico del raggiungimento dell’accordo. Va dall’anziano che vive in una casa ormai troppo grande per lui, gli fornisce in cambio un piccolo appartamento nuovo, e procede alla riedificazione del vecchio immobile”.

È una prospettiva del tutto diversa da quella a cui si era fino ad oggi abituati. Pruccoli la spiega in questo nodo: “Un’impresa edile aveva di fronte un’area vergine, dove era prevista una pianificazione o dove, per intervenire, occorreva una variante. Adesso le aree vergini non ci sono più, potrà intervenire solo dove c’è del costruito. L’impresa dovrà farsi venire un’idea per un’area dove già esiste qualcosa”.

È evidente che per innescare una dinamica di questo tipo occorrono incentivi. La Regione, insieme alla nuova legge, mette sul piano un fondo di 30 milioni da spendere entro il 2020.

Ma nel pacchetto della legge ci sono anche altri incentivi, fiscali e normativi. Sarà abolito il contributo straordinario, saranno introdotti sconti fino al 20per cento dei contributi di costruzione, saranno dati premi volumetrici (aumenti di cubatura) a chi presenta progetti di rigenerazione urbana che abbiano caratteristiche di qualità. Ed ancora procedure semplificate, risposta degli uffici comunali entro 40 giorni, demolizioni e ricostruzioni in deroga, procedure semplificate per l’uso temporaneo di edifici di interesse pubblico. Viene introdotta anche una norma per “sbloccare” i condomini: per un intervento di adeguamento sismico è sufficiente che sia d’accordo il 50 per cento dei proprietari.

Lo strumento operativo per realizzare un progetto di rigenerazione urbana sarà un accordo con tutti gli operatori interessati. Ciò però non significa – afferma Pruccoli – che non possa essere presentato il progetto di un singolo soggetto privato sul suo immobile. Potrà usufruire comunque degli incentivi economici, fiscali e normativi messi a disposizione dalla legge.

“Questa – osserva Pruccoli – è una legge che implica un cambiamento culturale nella pubblica amministrazione, nelle imprese e nei professionisti. Francamente non penso che questi soggetti siano già pronti al salto culturale richiesto. Abbiamo però tre anni di tempo perché la nuova mentalità si possa gradatamente affermare”.

La nuova legge riuscirà anche ad aiutare la ripresa edilizia? “Certo, può aiutare molto. In questa direzione vanno anche le norme sulla semplificazione delle procedure che abbiamo approvato quest’estate. Bisogna però sapere che se tutto è fermo non è solo per gli aspetti normativi. Il nodo sono i finanziamenti bancari”.